Gaziantep Apartman Temizliği Sözleşmesi Rehberi 2026: Yasal Dayanak, Yönetici Sorumlulukları ve Madde Madde Sözleşme İçeriği

Gaziantep'te apartman temizliği hizmeti alan yüzlerce bina var; fakat bu hizmetlerin önemli bir kısmı hâlâ sözlü anlaşmayla, el sıkışarak yürütülüyor. İşler yolunda gittiği sürece kimse sözleşmeyi hatırlamıyor. Sorun çıktığında ise — temizlikçi gelmediğinde, merdivende biri kayıp düştüğünde, mermer basamak yanlış kimyasalla matlaştığında ya da personelin sigortasız çalıştığı ortaya çıktığında — herkes aynı soruyu soruyor: “Elimizde yazılı bir şey var mıydı?”

Bu rehberi tam olarak o an için hazırladık. Gaziantep apartman temizliği hizmetini yazılı sözleşmeye bağlamak isteyen bina yöneticileri, site yönetimleri ve kat malikleri için; işin yasal dayanağını, yöneticinin sorumluluklarını, sözleşmede mutlaka bulunması gereken maddeleri ve imza atmadan önce kontrol edilmesi gereken belgeleri adım adım anlatıyoruz. Yazının sonunda, kendi apartmanınız için kullanabileceğiniz bir sözleşme madde başlıkları listesi de bulacaksınız.

Apartman Temizliği Neden Yazılı Sözleşme Gerektirir?

Apartman temizliği, ilk bakışta basit bir hizmet gibi görünür: biri gelir, merdivenleri siler, çöpleri alır, gider. Ancak hukuki açıdan bakıldığında ortada üç taraflı bir ilişki vardır. Bir yanda kat maliklerini temsil eden yönetici, diğer yanda hizmeti veren firma veya kişi, üçüncü tarafta ise o binada yaşayan ve ortak alanları her gün kullanan sakinler. Bu üç taraf arasındaki hak ve yükümlülükler yazıya dökülmediğinde, her anlaşmazlık kişisel bir tartışmaya dönüşür.

Gaziantep'te sahada en sık karşılaştığımız senaryo şudur: Apartman, mahalleden tanıdık birini haftada bir temizlik için tutar. Aylık ücret elden ödenir, fatura yoktur, sigorta yoktur. Bir gün o kişi merdivenden düşüp yaralanır ya da temizlik sırasında bir dairenin kapı önündeki eşyasına zarar verir. İşte o anda yönetici, hiç beklemediği bir hukuki sorumlulukla karşı karşıya kalır. Çünkü sigortasız çalıştırılan kişinin iş kazası geçirmesi durumunda, tazminat ve SGK rücu yükü doğrudan işverene — yani fiilen apartman yönetimine, dolayısıyla tüm kat maliklerine — döner.

Yazılı sözleşme, bu riskin tamamını ortadan kaldırmaz ama sorumluluğu doğru tarafa yerleştirir. Kurumsal bir temizlik firmasıyla yapılan sözleşmede personel firmaya bağlıdır, SGK primleri firma tarafından ödenir, iş kazası ve üçüncü şahıs zararları firmanın sorumluluk sigortası kapsamındadır. Yönetici ise yalnızca hizmet bedelini ödeyen ve hizmeti denetleyen taraf konumundadır. Personel güvencesinin neden bu kadar kritik olduğunu sigortalı personel ve firma seçimi yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Yasal Çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?

Apartman yönetiminin temizlik hizmeti alma yetkisi ve yükümlülüğü, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğar. Kanunun 35. maddesi, yöneticinin görevlerini sayarken ana gayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınmasını açıkça yöneticinin sorumluluğuna verir. Ortak alanların temiz ve hijyenik tutulması, bu “koruma ve bakım” yükümlülüğünün en somut parçalarından biridir.

Uygulamada bu şu anlama gelir: Merdivenler aylarca silinmiyorsa, çöpler koridorda birikiyorsa, asansör hijyeni ihmal ediliyorsa, kat maliklerinden herhangi biri yöneticiden hesap sorabilir; hatta yöneticinin görevini gereği gibi yapmadığı gerekçesiyle kat malikleri kurulunda değiştirilmesini isteyebilir. Yani apartman temizliği yaptırmak, yönetici için bir tercih değil, kanundan doğan bir görevdir.

Kanunun 20. maddesi ise madalyonun diğer yüzüdür: Kat maliklerinin her biri, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine — aksine sözleşme yoksa — arsa payı oranında katılmak zorundadır. Temizlik gideri de bu kapsamdadır. Bir kat maliki “ben zemin kattayım, asansör kullanmıyorum, merdivenden çıkmıyorum” diyerek temizlik giderinden kaçamaz. Aidatını ödemeyen malik hakkında yönetici, gecikme tazminatıyla birlikte icra takibi başlatma yetkisine sahiptir.

Bu iki madde birlikte okunduğunda tablo netleşir: Yönetici temizliği organize etmekle yükümlüdür, malikler ise bedelini ödemekle. Yazılı bir temizlik sözleşmesi, bu iki yükümlülüğün arasındaki köprüdür ve yöneticinin kat malikleri kuruluna karşı “görevimi belgeli, denetlenebilir şekilde yapıyorum” diyebilmesinin en sağlam yoludur.

Görevli Çalıştırmak ile Firmayla Sözleşme Yapmak Arasındaki Hukuki Fark

Gaziantep'te apartmanların önünde iki yol vardır: ya doğrudan bir temizlik görevlisi (kapıcı statüsünde veya kısmi süreli) çalıştırmak ya da bir temizlik firmasıyla hizmet sözleşmesi yapmak. İkisinin hukuki sonuçları birbirinden tamamen farklıdır ve bu farkı bilmeden karar vermek, yöneticiyi ağır yüklerin altına sokabilir.

Apartman doğrudan görevli çalıştırdığında işveren sıfatı apartman yönetimine geçer. Bu durumda SGK işyeri dosyası açmak, her ay prim bildirgesi vermek, yıllık izin ve kıdem tazminatı hesabı tutmak, iş sağlığı ve güvenliği yükümlülüklerini yerine getirmek yönetimin işidir. Görevli işten ayrıldığında kıdem tazminatı, ihbar süresi, kullanılmayan izin ücretleri gündeme gelir ve bu bedeller kat maliklerinden toplanır. Küçük ve orta ölçekli apartmanlar için bu idari yük, çoğu zaman gönüllü yöneticinin taşıyabileceğinin çok üzerindedir.

Firmayla yapılan hizmet sözleşmesinde ise tablo tersine döner. Temizliği yapan personelin işvereni firmadır; sigortası, izni, tazminatı, eğitimi firmanın sorumluluğundadır. Personel hastalandığında yerine yenisini göndermek, işten ayrıldığında hizmetin aksamamasını sağlamak firmanın yükümlülüğüdür. Apartman yönetimi yalnızca aylık hizmet faturasını öder. Yıl sonunda kıdem tazminatı sürprizi yoktur, SGK denetimi riski yoktur, ihbar süresi hesabı yoktur. İki modelin maliyet ve süreklilik karşılaştırmasını görevli mi firma mı maliyet karşılaştırması yazımızda rakamlarla inceledik.

Elbette firma modelinin de dikkat isteyen tarafı vardır: Firmanın gerçekten personelini sigortalı çalıştırıp çalıştırmadığını sözleşme aşamasında belgelemek gerekir. Çünkü muvazaalı — kağıt üzerinde firma, fiilen sigortasız — çalıştırma durumlarında sorumluluk yine hizmeti alan tarafa dönebilir. Bu yüzden aşağıda anlatacağımız belge kontrolü, sözleşmenin kendisi kadar önemlidir.

İmzadan Önce İstenmesi Gereken 7 Belge

Gaziantep apartman temizliği için firma seçerken, fiyat teklifinden önce şu belgeleri isteyin. Kurumsal çalışan bir firma bu belgelerin hiçbirini vermekten çekinmez; belge istediğinizde konuyu geçiştiren firmayla ise sözleşme aşamasına hiç gelmemek en doğrusudur.

1. Vergi levhası. Firmanın gerçek ve kayıtlı bir ticari işletme olduğunun ilk kanıtıdır.
2. Ticaret sicil kaydı veya esnaf sicil belgesi. Firmanın faaliyet konusunun temizlik hizmetleri olduğunu doğrular.
3. Personelin SGK işe giriş bildirgeleri. Sözleşmeye, binada görevlendirilecek personelin isim listesiyle birlikte güncel SGK dökümünün eklenmesini şart koşabilirsiniz.
4. Mesleki sorumluluk veya üçüncü şahıs mali mesuliyet sigortası poliçesi. Temizlik sırasında ortak alanlara, dairelere veya kişilere verilebilecek zararların teminatıdır.
5. Kimyasalların biyosidal ürün ruhsatları ve güvenlik bilgi formları. Özellikle mermer, granit gibi hassas yüzeylerin yoğun olduğu Gaziantep binalarında yanlış kimyasal kalıcı hasar bırakır; hangi ürünün nerede kullanılacağının belgelenmesi hem hijyen hem yüzey güvenliği açısından önemlidir.
6. Referans listesi. Tercihen sizin bölgenizden, Şahinbey veya Şehitkamil'den halen hizmet verilen apartmanların yönetici iletişim bilgileri.
7. Personelin adli sicil kayıtları. Binaya düzenli girip çıkacak, zaman zaman daire kapılarına kadar ulaşacak kişiler için bu kontrol bir güvenlik standardıdır.

Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken Maddeler

Şimdi işin kalbine gelelim. İyi bir apartman temizlik sözleşmesi ne çok kısa ne de anlaşılmaz derecede uzun olmalıdır; iki-üç sayfada, aşağıdaki başlıkları net biçimde düzenlemelidir.

1. Tarafların Tanımı ve Yetki

Sözleşmede hizmeti alan taraf olarak apartman yönetiminin tam adı, adresi ve yöneticinin kat malikleri kurulu kararıyla yetkilendirildiği belirtilmelidir. Yöneticinin sözleşme imzalama yetkisi, kural olarak olağan yönetim işleri kapsamındadır; ancak yüksek tutarlı veya uzun süreli sözleşmelerde kurul kararının tarih ve numarasına atıf yapmak, ileride “bu sözleşmeyi kim yaptı, hangi yetkiyle yaptı” tartışmasını baştan kapatır.

2. Hizmet Kapsamı — En Kritik Madde

Anlaşmazlıkların yüzde doksanı bu maddenin eksik yazılmasından doğar. “Bina temizliği yapılacaktır” gibi genel bir ifade hiçbir şey ifade etmez. Kapsam maddesi alan alan yazılmalıdır: giriş holü ve kapı, merdivenler ve korkuluklar, asansör kabini ve butonları, kat koridorları, otopark, çatı arası veya sığınak varsa bunların dahil olup olmadığı, dış cephe camlarının kapsam dışı mı yoksa yılda kaç kez dahil mi olduğu, çöp alımının daire kapısından mı yoksa konteynerden mi yapılacağı tek tek belirtilmelidir. Kapsama girmeyen işler için de bir “ek hizmet birim fiyat listesi” sözleşme eki olarak konmalıdır; böylece yıl içinde çıkan ekstra işlerde pazarlık yerine hazır tarife uygulanır.

3. Sıklık ve Zaman Çizelgesi

Haftada kaç gün, hangi günler ve hangi saat aralığında hizmet verileceği yazılmalıdır. Gaziantep'te yaygın uygulama, orta ölçekli apartmanlarda haftada bir veya iki gün ortak alan temizliği, günlük veya gün aşırı çöp alımıdır. Çizelgeye ayrıca mevsimlik işler eklenmelidir: bahar aylarında derin temizlik, yaz öncesi haşere dönemine hazırlık, kış öncesi giriş paspaslarının ve yağmur suyu giderlerinin bakımı gibi. Sıklığın sözleşmede yazılı olması, hizmetin denetlenebilmesinin ön şartıdır. Hazır, yazdırılabilir bir program için apartman temizlik çizelgesi ve ortak alan standartları rehberimizden yararlanabilirsiniz.

4. Ücret, Ödeme Şekli ve Zam Dönemi

Aylık hizmet bedeli, KDV dahil mi hariç mi olduğu, faturanın hangi gün kesileceği ve ödemenin hangi güne kadar hangi hesaba yapılacağı açıkça yazılmalıdır. En az bunun kadar önemlisi zam maddesidir: Yıllık sözleşmelerde ücretin hangi dönemde, hangi orana göre (örneğin TÜFE veya taraflarca belirlenecek sabit oran) güncelleneceği baştan belirlenmelidir. Zam maddesi olmayan sözleşmeler, yıl ortasında tek taraflı fiyat dayatmalarına açık kapı bırakır. Güncel fiyat bantları için 2026 apartman ve site temizliği fiyat rehberimize bakabilirsiniz.

5. Personel, Sigorta ve İş Güvenliği

Sözleşmeye, binada çalıştırılacak tüm personelin firmanın SGK'lı çalışanı olduğu, sigortasız personel tespitinde sözleşmenin tek taraflı ve tazminatsız feshedilebileceği yazılmalıdır. Yüksekte çalışma gerektiren işlerde (cam, cephe, aydınlatma) iş güvenliği ekipmanlarının firma tarafından sağlanacağı ve ilgili mevzuata uygun çalışılacağı ayrıca belirtilmelidir. Bu madde, olası bir iş kazasında apartman yönetiminin sorumluluk zincirinin dışında kalmasının yazılı güvencesidir.

6. Zarar, Hasar ve Sigorta Teminatı

Temizlik sırasında ortak alanlara, daire kapılarına, kapı önü eşyalarına veya üçüncü kişilere verilecek zararların firmanın sorumluluğunda olduğu ve sorumluluk sigortası poliçe numarasıyla teminat altında bulunduğu yazılmalıdır. Ayrıca yanlış kimyasal kullanımından doğan yüzey hasarları (mermerde matlaşma, alüminyumda lekelenme gibi) için de firmanın onarım veya tazmin yükümlülüğü açıkça düzenlenmelidir.

7. Denetim ve Kalite Kontrol

İyi sözleşmeler, hizmetin nasıl denetleneceğini de tarif eder. Her temizlik sonrası imzalanan görev formu, aylık kontrol listesi, fotoğraflı raporlama veya yöneticinin habersiz denetim hakkı gibi mekanizmalar sözleşmeye eklenebilir. Denetim mekanizması olmayan sözleşmede “temizlik yapılmadı” iddiası ile “yapıldı” savunması arasında hakem yoktur; imzalı görev formu ise tartışmayı saniyeler içinde bitirir.

8. Aksama, Cezai Şart ve Telafi

Hizmetin firmadan kaynaklanan sebeplerle aksaması halinde ne olacağı yazılmalıdır: aynı hafta içinde telafi temizliği, telafi yapılmazsa o haftanın bedelinin aylık faturadan düşülmesi, tekrarlayan aksamalarda fesih hakkı gibi. Cezai şartın varlığı çoğu zaman uygulanmasına gerek kalmadan caydırıcılık sağlar.

9. Süre, Fesih ve Tazminat

Sözleşme süresi (yaygın uygulama bir yıldır), sürenin sonunda kendiliğinden yenilenip yenilenmeyeceği, tarafların hangi sürede önceden bildirimle (genellikle 30 gün) sözleşmeyi feshedebileceği düzenlenmelidir. Haklı fesih sebepleri — sigortasız personel, tekrarlayan aksama, hizmet kalitesinde belgelenmiş düşüş — ayrıca sayılmalıdır. Böylece kötü giden bir ilişkiden çıkmak, yeni bir hukuki savaşa dönüşmez.

10. Gizlilik ve Bina Güvenliği

Temizlik personeli binanın giriş şifrelerine, anahtar teslim alanlarına ve sakinlerin yaşam düzenine ister istemez vakıf olur. Sözleşmeye personelin bina güvenliğine ilişkin bilgileri üçüncü kişilerle paylaşmayacağı, anahtar veya şifre teslim edilmişse bunların kayıt altında tutulacağı yazılmalıdır.

11. Ek Konular: Kiracılar ve Resmi Yükümlülükler

İki pratik konu daha sözleşme dosyanızda cevaplanmış olmalıdır. Birincisi kiracılı daireler: Temizlik gideri, kullanıma bağlı bir işletme gideri olduğundan uygulamada kiracıya yansıtılır; ancak kiracının ödememesi malikin apartmana karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Yönetimin muhatabı her zaman kat malikidir; malik ile kiracı arasındaki paylaşım, kira sözleşmesinin iç meselesidir. Bu ayrımı bilmek, aidat takibinde “kiracıdan isteyin” savunmasına karşı yönetimin elini netleştirir. İkincisi, hizmet sözleşmelerinin belirli tutarların üzerinde damga vergisi doğurabileceğidir; sözleşme bedeli yazılırken bu yükümlülüğün hangi tarafça karşılanacağının bir cümleyle belirtilmesi, küçük ama sonradan tatsızlık çıkaran bir ayrıntıyı baştan çözer.

Kat Maliklerine Karşı Yöneticinin Eli Nasıl Güçlenir?

Yazılı sözleşmenin görünmeyen ama belki en değerli faydası, yöneticinin apartman içi ilişkilerde elini güçlendirmesidir. Aidat toplantılarında temizlik gideri her zaman tartışma konusudur: “Neden bu kadar ödüyoruz?”, “Komşu apartman daha ucuza yaptırıyormuş”, “Ben bu hizmetten memnun değilim” itirazları her yöneticinin bildiği cümlelerdir.

Elinde kapsamı, sıklığı, fiyatı ve denetim mekanizması yazılı bir sözleşme bulunan yönetici, bu tartışmaları duygusal zeminden belge zeminine taşır. Hangi hizmetin hangi bedelle alındığı ortadadır; görev formları hizmetin fiilen verildiğini gösterir; kıyaslama yapılacaksa kapsam kapsam yapılır. Genel kurulda temizlik bütçesi onaylatılırken sözleşmenin bir örneğinin karar defterine eklenmesi, yöneticiyi yıl boyunca gelecek itirazlara karşı korur.

Sözleşme Hazırlarken Sık Yapılan 6 Hata

Yıllar içinde önümüze gelen yüzlerce sözleşme taslağında aynı hataların tekrarlandığını gördük. İlk hata, kapsamı firma tarafının hazırladığı standart metne bırakmaktır. Matbu sözleşmeler doğası gereği firmayı korur; kapsam, telafi ve cezai şart maddelerini apartmanın kendi ihtiyacına göre müzakere etmek yöneticinin hakkıdır ve ciddi hiçbir firma bundan rahatsız olmaz. İkinci hata, sözleşmeyi imzalayıp keşif raporunu eklememe alışkanlığıdır. Keşifte konuşulan her detay — hangi katta ne var, mermer mi seramik mi, otopark dahil mi — rapor olarak sözleşmenin eki yapılmalıdır; aksi halde altı ay sonra “o konuşulmuştu ama yazılmamıştı” cümlesiyle karşılaşılır.

Üçüncü hata, ek hizmet fiyat listesini baştan almamaktır. Yıl içinde mutlaka plansız bir iş çıkar: taşınma sonrası koridor temizliği, su baskını müdahalesi, boya sonrası cam silimi. Birim fiyatlar baştan belliyse bu işler telefonla çözülür; belli değilse her seferinde pazarlık ve gerginlik yaşanır. Dördüncü hata, sözleşmeyi imzalayan yöneticinin değişmesi durumunu düşünmemektir. Sözleşme apartman yönetimi tüzel kişiliği adına yapılmalı, yönetici değişikliğinin sözleşmenin geçerliliğini etkilemeyeceği açıkça yazılmalıdır; aksi halde her yönetici değişiminde hizmet ilişkisi belirsizliğe düşer.

Beşinci hata, otomatik yenileme maddesini okumadan imzalamaktır. Bazı sözleşmeler “taraflarca feshedilmediği sürece aynı şartlarla uzar” der; bu masum görünen cümle, zam maddesiyle birleştiğinde yönetimi fark etmeden ikinci bir yıla bağlayabilir. Yenileme döneminden 30-45 gün önce yazılı hatırlatma yükümlülüğünü firmaya yüklemek dengeli bir çözümdür. Altıncı ve belki en yaygın hata ise sözleşmeyi imzalayıp dosyaya kaldırmaktır. Sözleşme yaşayan bir belgedir: görev formları işlenmedikçe, denetimler yapılmadıkça, aksamalar yazılı bildirilmedikçe en iyi sözleşme bile kağıt üzerinde kalır.

Yıllık Değerlendirme: Yenileme Döneminde Neye Bakılmalı?

Sözleşme süresi dolarken karar vermek için elinizde veri olmalıdır. Yıl boyunca biriken görev formları, denetim listeleri ve varsa şikâyet kayıtları masaya konur ve üç soru sorulur: Hizmet sözleşmedeki sıklıkta ve kapsamda verildi mi? Aksamalar telafi edildi mi? Sakinlerin genel memnuniyeti ne yönde? Bu üç sorunun cevabı olumluysa, yenileme görüşmesi yalnızca fiyat güncellemesine odaklanır ve mevcut firmayla devam etmek — binayı tanıyan ekip, oturmuş düzen — çoğu zaman en verimli seçenektir.

Cevaplar olumsuzsa, fesih bildirimini süresi içinde yapmak ve yeni firma keşiflerini eski sözleşme bitmeden tamamlamak gerekir; binanın bir hafta bile temizliksiz kalmaması geçiş planlamasının temel kuralıdır. Yeni firmaya geçişte, eski sözleşmedeki eksik maddelerin — en sık telafi ve denetim maddeleri eksik çıkar — yeni metinde tamamlanması, aynı sorunların tekrarını önler. Kat malikleri kuruluna yıllık değerlendirmenin bir sayfalık özetini sunmak, hem şeffaflık sağlar hem de bir sonraki bütçe onayını kolaylaştırır. Firma seçiminde nelere dikkat edileceğini apartman temizlik firmaları ve hizmet kalite rehberimizde topladık.

Gaziantep'e Özgü Dikkat Noktaları

Son olarak, sözleşme hazırlarken Gaziantep'in kendi koşullarını hesaba katmak gerekir. Şehrin iklimi yazın uzun süren toz ve sıcakla, ilkbaharda ise rüzgârla taşınan ince tozla karakterizedir; bu, dış kapı, giriş holü ve merdiven temizlik sıklığının batı illerindeki emsallerinden daha yüksek tutulmasını gerektirir. Şehitkamil'in İbrahimli gibi yeni yapılaşan bölgelerinde asansörlü, mermer ağırlıklı binalar yaygındır ve mermer bakımı (cila, kristalize) sözleşme kapsamında ayrıca düzenlenmelidir. Şahinbey'in köklü mahallelerindeki asansörsüz binalarda ise çöp alımının kat kat yapılması personel süresini uzatır; fiyatlandırmanın bu gerçeğe göre yapıldığı sözleşmede görünmelidir.

Bir diğer yerel gerçek de yapı stokunun çeşitliliğidir. Aynı sokakta otuz yıllık bir apartmanla iki yıllık bir rezidans yan yana durabilir ve ikisinin temizlik ihtiyacı birbirinden tamamen farklıdır. Eski binalarda merdiven yüzeyleri aşınmış olduğundan agresif kimyasallardan kaçınan, koruyucu bakım ağırlıklı bir yaklaşım gerekir; yeni binalarda ise cilalı mermer, paslanmaz çelik ve cam yüzeylerin her birinin kendi ürün protokolü vardır. Sözleşme kapsam maddesi yazılırken firmanın keşif raporunda yüzey tiplerini tek tek belirtmesini istemek, “her binaya aynı kova aynı deterjan” yaklaşımıyla çalışan firmaları daha keşif aşamasında elemenizi sağlar.

Özetle: Gaziantep'te apartman temizliği artık el sıkışmayla yürütülecek bir iş değil. Doğru firma, tam belge seti ve bu rehberdeki maddeleri içeren iki sayfalık bir sözleşme; yöneticiyi hukuki risklerden, kat maliklerini sürpriz masraflardan, binayı ise kalitesiz hizmetten korur. Apartmanınız için kapsamlı bir keşif ve yazılı sözleşme teklifi almak isterseniz, ekibimiz Gaziantep'in tüm bölgelerinde aynı gün ücretsiz keşif yapmaktadır.