Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Ortak Alan Temizliği

Kısa cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre merdiven, hol, giriş, asansör, çatı, bahçe gibi ortak yerlerin temizliği ve bakımı yöneticinin yürütmekle görevli olduğu, giderleri ise tüm kat maliklerinin ortaklaşa karşıladığı bir iştir. Yönetici bu işi kendisi yapmak zorunda değildir; kat malikleri kurulunun kararı doğrultusunda bir temizlik firmasıyla veya personelle yürütebilir.

Apartman yöneticilerinin bize en sık sorduğu şeylerden biri şu: "Ortak alan temizliği yasal olarak kimin görevi, parasını kim öder, bir daire ödemezse ne olur?" Bu yazıda KMK'nın ilgili maddeleri çerçevesinde kat mülkiyeti kanunu ortak alan temizliği konusunu sade biçimde açıklıyoruz. (Not: Aşağıdakiler genel bilgilendirmedir; somut uyuşmazlıklarda bir hukukçuya danışmak gerekir.)

Ortak yerler nedir, temizliği kimin işi?

KMK'da ortak yerler; girişler, merdivenler, sahanlıklar, koridorlar, asansör, çatı, bahçe, sığınak gibi tüm bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ayrılan alanlardır. Kanun, bu ortak yerlerin bakımı, onarımı, temizliği ve işletilmesini yöneticinin görevleri arasında sayar. Yani binada bir yönetici varsa, ortak alan temizliğinin düzenli yürümesini sağlamak onun sorumluluğundadır.

8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğuyla seçilir ve görev süresi kural olarak bir yıldır (yeniden seçilebilir). Yöneticinin görev ve sorumluluklarını yönetici sorumlulukları yazımızda daha ayrıntılı ele aldık.

Temizlik gideri nasıl paylaşılır?

Bu, en çok tartışılan konudur. KMK'nın gider paylaşımıyla ilgili düzenlemesine göre genel mantık şudur: kapıcı, bekçi, bahçıvan gibi personel giderleri kat maliklerine kural olarak eşit paylaştırılırken; ortak yerlerin bakım, onarım, sigorta ve işletme giderleri ile yönetici ücreti arsa payı oranında paylaştırılır. Yönetim planında farklı bir paylaşım öngörülmüşse ona göre hareket edilir.

Önemli bir ayrıntı: Bir kat maliki dairesini kullanmıyor olsa bile ortak gider ve avans ödeme yükümlülüğünden kurtulmaz. Yani "ben oturmuyorum, temizlik parasını ödemem" demek hukuken geçerli değildir. Aidat içindeki temizlik payının nasıl hesaplandığını aidat ve temizlik payı yazımızda örnekledik.

Karar nasıl alınır, kim ne yapar?

Temizlik hizmetinin bir firmaya verilmesi, personel çalıştırılması ya da programın değiştirilmesi gibi konular kat malikleri kurulunda görüşülüp karara bağlanır. Alınan kararlar karar defterine tarih sırasıyla yazılır. Yönetici, kurul kararlarını uygulamak, toplanan avansları yönetmek ve yıl sonunda hesap vermekle yükümlüdür. Yönetici, onaylı işletme projesi dışında keyfi harcama yaparsa bundan kişisel olarak sorumlu olabilir.

İşlerimizde gördüğümüz pratik tablo şu: Düzenli bir temizlik firmasıyla yazılı sözleşme yapan binalarda hem hizmet standardı sabit kalıyor hem de yönetici "kim, ne zaman, ne yapacak" tartışmasından kurtuluyor. Bu da kurul toplantılarındaki gerginliği belirgin biçimde azaltıyor.

Firma mı, personel mi?

KMK, temizliğin mutlaka şu yöntemle yapılacağını söylemez; seçim binaya aittir. Personel çalıştırmak SGK, izin, yıllık ücret gibi işveren yükümlülükleri getirirken; bir firmayla sözleşme yapmak bu yükü firmaya devreder ve bina için öngörülebilir bir aylık maliyet sağlar. Hangi modelin daha uygun olduğu binanın büyüklüğüne ve bütçesine göre değişir.

Sık Sorulan Sorular

Ortak alan temizliğini yönetici kendisi yapmak zorunda mı?

Hayır. Yönetici, temizliğin yürütülmesini sağlamakla görevlidir ama işi bizzat yapmak zorunda değildir. Kurul kararıyla temizlik firması veya personel aracılığıyla yürütebilir.

Bir daire temizlik/ortak gider ödemezse ne olur?

Ortak giderini ödemeyen kat malikinden bu tutar yasal faiziyle istenebilir ve gerekirse icra yoluna gidilebilir. Dairenin boş ya da kullanılmıyor olması ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz.

Temizlik giderleri eşit mi, arsa payına göre mi paylaşılır?

Genel kurala göre kapıcı/bekçi gibi personel giderleri eşit, ortak yerlerin bakım-onarım ve işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaştırılır. Yönetim planında farklı bir düzenleme varsa o geçerlidir.